Ing. Paola Marone – Vice Presidente Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli Ing. Vincenzo Landi – Coordinatore Commissione Mercato Immobiliare Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli
Napoli 27 Gennaio 2016 – Basilica di San Giovanni Maggiore Pignatelli

L'attuale congiuntura finanziaria riconosce nella riqualificazione del patrimonio edilizio esistente un efficace volano per il rilancio non solo del settore delle costruzioni (e del relativo indotto), ma per la crescita dell'intero sistema-Paese I processi di innovazione tecnologica dimostrano oggettivamente come efficienza, sicurezza e comfort si traducano in risparmio, durata e salute acquisendo un significato importante per i cittadini e le amministrazioni che devono confrontarsi con le trasformazioni economiche imposte dal periodo di crisi. La manutenzione del patrimonio edilizio è, anzitutto, una priorità per la sicurezza del territorio ma anche per il suo sviluppo . Si auspica l’avvio di una stagione in cui la manutenzione del patrimonio edilizio esca dall’ottica dell’emergenza e diventi prassi abituale. Sarebbe utile sensibilizzare i cittadini attraverso ulteriori strumenti agevolativi e semplificazioni ispirandosi al modello Sirena. Quindi oggi più che mai, il controllo della fase di progettazione ha un ruolo centrale per la realizzazione di un’opera, unitamente alla verifica dell’offerta economica, alla gestione finanziaria . alla organizzazione del cantiere Il tema odierno ha ,quindi, sicuramente carattere interdisciplinare e trasversale per i profondi risvolti di natura tecnica, economica, fiscale, ambientale, sociale, culturale che coinvolge. E’ necessario quindi, uno sforzo comune per un contributo di idee in grado di proiettarsi nel medio-lungo periodo. Ciò è tanto più vero per quanto riguarda il nostro territorio. Per decenni, infatti, il settore delle costruzioni è stato trainante per l'economia e l’occupazione Campana e Partenopea. La rigenerazione urbana, infatti, rappresenta un fattore strategico, una leva di sviluppo equo e sostenibile per conseguire, anche nel nostro ambito territoriale, una dimensione di città metropolitana moderna, vivibile ed inclusiva. Nei grandi comuni metropolitani è evidente il fenomeno verificatosi nel tempo di espansione disordinata del tessuto urbano. Occorre quindi perseguire un obiettivo di miglioramento di qualità della vita. Ciò può avvenire avviando un processo di rinnovamento mediante una progettualità volta a ricucire il territorio, restituendo identità ai luoghi e senso di appartenenza a chi li abita, ci lavora e li frequenta. La strada è di programmare interventi sul costruito, senza ulteriore consumo di suolo per uno sviluppo armonioso e sostenibile del territorio. La rigenerazione urbana è un tema profondamente legato agli interventi di riqualificazione, di cui dibatteremo oggi, quali la messa in sicurezza del territorio, la Bonifica dei suoli, il Recupero della funzionalità e qualità degli edifici nonché il potenziamento delle reti infrastrutturali, materiali ed immateriali, l’efficientamento energetico, la sostenibilità dei sistemi di trasporto, la valorizzazione del patrimonio culturale e gli interventi di housing sociale. Questa visione si integra perfettamente con le Smart Cities che interpretano l’evoluzione urbana con nuovi approcci, all’interno di un processo ampio e dinamico che individua nella dimensione metropolitana il luogo strategico per affrontare le criticità del momento. Si avverte, quindi, il bisogno di una visione di sviluppo fondata su una cultura sistemica delle trasformazioni e riqualificazioni, per evitare la proliferazione di ulteriori interventi non coordinati. Un impegno necessario, poiché nell’attuale crisi i flussi finanziari che alimentano la rigenerazione urbana seguono criteri sempre più selettivi. La scarsità di risorse pubbliche inoltre, impone, il coinvolgimento del capitale privato anche mediante la formula del “partenariato pubblico privato”, individuando nella collaborazione tra beni pubblici e capitali privati il paradigma per l’attivazione di processi di rigenerazione. L'Ordine degli ingegneri di Napoli ha promosso – già diversi anni orsono – la nascita dell'Associazione per la finanza di progetto, con l’obiettivo di fare incontrare e creare sinergia tra i soggetti interessati, di analizzare le normative esistenti, di individuare nuovi strumenti per il reperimento dei capitali e l'adeguamento degli strumenti finanziari a uno scenario economico in tumultuosa evoluzione. La rigenerazione urbana rappresenta un impegno ormai indifferibile: le città più attraenti creano un circuito che si alimenta della capacità di rileggere il proprio sviluppo e dare risposte concrete ai bisogni della popolazione. L’Ordine degli Ingegneri nel 2013 ha partecipato con La Provincia di Napoli e la Fondazione Internazionale di Studi Superiori di Architettura, ad organizzare un ciclo di conferenze finalizzato ad un confronto di “Esperienze sulle Aree Metropolitane in ambito nazionale ed europeo”. Autorevoli ospiti hanno presentato i piani di Torino, Venezia, Copenaghen, Berlino e Barcellona che, con misure e modalità diverse, hanno messo in atto trasformazioni significative. Una iniziativa che ha rappresentato l’occasione per creare un sistema integrato e strutturato di confronto con modelli organizzativi efficaci ed evoluti. All’indomani della entrata in vigore, nel nostro paese, della legge 56/2014 venivano istituite le Città Metropolitane, con finalità di sviluppo strategico dei territori metropolitani, della promozione e gestione integrata di servizi, infrastrutture e reti di comunicazione, della cura delle relazioni istituzionali afferenti al proprio livello. Lo stato dell’arte della città metropolitana di Napoli oggi è quello dell’avvenuta approvazione dello Statuto a maggio 2015, che contiene la scelta del modello zone omogenee, vale a dire della identificazione, nell’ambito del territorio di interesse, delle cosiddette zone omogenee con popolazione non inferiore ai 150.000 abitanti “identificate sulla base di caratteri identitari e ragioni storiche, di contesti geomorfologici, naturalistici e paesaggistici, di relazioni funzionali e quadri economico-sociali che ne giustifichino la comune appartenenza”, da istituire con delibera del consiglio metropolitano. Tra punte di eccellenza, come le stazioni della nuova linea 1 della Metropolitana (la cosiddetta metrò collinare), e le vestigia di un passato glorioso, la città metropolitana partenopea presenta ancora oggi aree con grandi potenzialità inespresse: l’ambito portuale, Bagnoli, Napoli orientale ove la Federico II ha localizzato un polo universitario (rifunzionalizzando il complesso dell'ex conservificio Cirio di Vigliena) che ancora necessita di servizi di connessione, il centro antico. Nelle aree metropolitane, le disuguaglianze hanno determinato fenomeni di polarizzazione sociale, e in questo senso Il divario fra il nostro e altri Paesi si amplia se analizziamo l’edilizia sociale. In Italia risultano solo 4 abitazioni di edilizia sociale ogni 100 occupate. La quota è nettamente inferiore ai paesi europei, pari al 32% in Olanda, al 23% in Austria, al 18% nel Regno Unito, al 17% in Francia, al 16% in Finlandia. I cambiamenti strutturali della popolazione e la perdurante crisi, stanno evidenziando una domanda abitativa che richiede politiche diversificate, flessibili, articolate sul territorio, in grado di rispondere ai diversi tipi di bisogno e di contenere il consumo di suolo. Ciò deve tradursi anche in una articolazione dell’offerta abitativa, con alloggi pensati per diverse categorie di utenze e con un forte mix tra proprietà ed affitto. In Italia, come ben noto, il mercato delle case di abitazione è fortemente sbilanciato sul versante della proprietà. Le cifre sono eloquenti. Il quindicesimo censimento Istat della popolazione e delle abitazioni condotto nel 2011 in Italia rileva che gli edifici ad uso residenziale (poco oltre 3mld di mq) sono 12.187.698 per un totale di 31.208.161di abitazioni (7,83% localizzato in Campania). Il 93,3 % appartiene a persone fisiche, l’1,5 % a società ed il 4,1% è patrimonio pubblico. Ciò conferma la propensione, in ambito nazionale, delle persone fisiche ad investire la propria ricchezza nel mattone. Dal punto di vista del profilo della titolarità dell’abitazione in ambito nazionale esso è pari al 72%. Solo il 18% vive in affitto, mentre il rimanente 10% vive in un’abitazione ad uso gratuito o per prestazione di servizio. Questi dati sono una ulteriore conferma del radicamento della propensione all’acquisto della casa dove vivere. In Campania, tuttavia, si rileva che la percentuale riferita alla piena proprietà dell’abitazione è del 61,9%, inferiore quindi di oltre dieci punti rispetto alla media nazionale, dato rimasto inalterato negli ultimi dieci anni precedenti all’indagine ISTAT. L'analisi dei dati ISTAT ci fornisce utili informazioni sulla vetustà del patrimonio abitativo: il 53,7% delle abitazioni ha più di 40 anni (risulta costruito prima del 1970); un ulteriore 31% è stato edificato nel ventennio successivo (1971-1990) ed il 7,4% nel periodo 1991-2000. Tra il 2001 ed il 2011 è stato edificato il restante 7,9% (dati ANCE). Le quote di patrimonio abitativo con più di quarant’anni salgono rispettivamente al 68,7% nelle città di media dimensione ed al 76,2%nelle città metropolitane (Cresme). Colpisce il fenomeno che ha fatto registrare una forte crescita di altri tipi di alloggio, con caratteristiche precarie, (roulotte, camper, rimesse, garage, soffitte, cantine) che risultano occupati da persone residenti. Erano 23.336 nel 2001 e sono diventati 53.917 nel 2011. Questo dato è espressione di un vero e proprio disagio sociale: il crescente ricorso a tale tipologia di alloggi indica, infatti, una condizione di emergenza abitativa che spinge molte famiglie ad utilizzare, a scopo abitativo, strutture non idonee o edifici con altre destinazioni d’uso. Il fenomeno è diffuso, sebbene con diversa intensità, sia nel Centro Nord che al Sud. Il disagio sociale e l’emergenza economica hanno costretto soprattutto al Sud numerose famiglie a vivere in condizioni di fortuna ed è quindi indispensabile prevedere nel più breve tempo possibile misure emergenziali a sostegno delle famiglie, il cui reddito ricade nelle fasce di povertà. L’attività edilizia nei 10 anni precedenti all’indagine ISTAT ha coinvolto circa il 50% del patrimonio esistente, ma senza rappresentare un vero progetto di rigenerazione. Si è trattato di una polverizzazione di interventi mirati prevalentemente a sostituire impianti oppure solo con finalità estetiche. La vetustà del patrimonio edilizio indica un potenziale inespresso di ulteriori interventi di rigenerazione edilizia e immobiliare che urge eseguire. I dati evidenziati confermano una situazione di sostanziale immobilità nell’indispensabile percorso di adeguamento qualitativo del patrimonio abitativo privato e pubblico, soprattutto nel Mezzogiorno d’Italia. La maggior parte delle case ha un’età superiore ai 40 anni e un’ulteriore significativa quota risulta edificata tra il 1971 ed il 1990. In questo contesto si spreca, quindi, un’occasione di rilancio del comparto delle costruzioni strettamente legata alla politica del riuso e della rigenerazione urbana. Eppure la strada degli interventi di miglioramento della vivibilità e della qualità delle abitazioni è quella maggiormente da intraprendere, non solo per ottenere significativi risultati sotto il profilo del risparmio energetico, ma anche per avviare una seria strategia di abbassamento dell’impatto ambientale. In un momento di drammaticità per l’edilizia si rileva che solo la manutenzione straordinaria, ovvero gli investimenti in riqualificazione del patrimonio edilizio, che rappresentano il 36,3 % del valore degli investimenti totali in costruzioni, ha mostrato vivacità registrando nel periodo 2008-2015 una crescita del 19,4 % con previsione di raggiungere - nel periodo 2008-2016 - il 21,2 % (con un incremento dell’1,5 % per l’anno in corso). I segnali positivi, seppur modesti, in atto nell’economia ancora non coinvolgono il settore delle costruzioni che continua ad evidenziare nel dato aggregato cali dei livelli produttivi sebbene in rallentamento. La stima formulata dall’Ance per il 2015 è ancora di una riduzione degli investimenti in costruzioni dell’1,3% in termini reali dopo i significativi cali degli anni precedenti (-7% nel 2013 e -5,2% nel 2014). Nel periodo 2008-2015 si è arrivati ad una riduzione del 34,8%. L’anno 2016 viene comunque considerato l’anno di svolta per il settore prevedendo un’inversione di rotta con una crescita stimata del 1. % interrompendo quindi il trend negativo. Il calo degli investimenti in costruzioni nel 2015, più contenuto rispetto agli anni precedenti, è stato mitigato dalla proroga del potenziamento degli incentivi fiscali per le ristrutturazioni edilizie e per l’efficientamento energetico (previsti dalla Legge di Stabilità per il 2015 e per il 2016), oltre a provvedimenti per le opere pubbliche. L’inversione di tendenza che si realizzerà nell’anno in corso sarà guidata dal prolungamento della crescita del comparto della riqualificazione del patrimonio abitativo, dal cambio di segno nelle opere pubbliche, dopo un decennio di forti cali, e da un’attenuazione della caduta dei livelli produttivi nella nuova edilizia. La legge di stabilità 2016 assume un ruolo importante per la ripresa del settore, grazie alla proroga fino al 2016 delle incentivazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie ed efficientamento energetico. A livello locale va ricordato che da più parti si sollecita – per il sostegno all'industria delle costruzioni e al relativo indotto soprattutto progettuale – il recupero di strumenti normativi e finanziari per sostegno alla manutenzione edilizia. Anche l'Ordine degli ingegneri di Napoli ha più volte pubblicamente espresso la necessità che l'esperienza del “Progetto Sirena” vada recuperata, adeguandola e migliorandola e riportata a un ambito di competenza non limitato al solo territorio cittadino e provinciale. Anche il recupero dell'Area di Bagnoli – un'opportunità che la città attende ormai da quasi vent'anni – rappresenta una priorità. Non è più il momento delle attese, ma delle scelte, effettuate nell'ottica della sostenibilità, della trasparenza, del confronto tra le parti sociali che non deve tradursi nell'ennesimo gioco dei veti incrociati. Segnali positivi vengono dal mercato immobiliare residenziale, che nel 2015 vede consolidarsi in modo significativo la ripresa ormai in atto dall’inizio del 2014, con una stima che rileva 440.000 abitazioni oggetto di compravendite. Ottime le previsioni per l’anno in corso: si presume di raggiungere 500.000 abitazioni compravendute, anche in virtù dei recenti provvedimenti presi. Questi dati evidenziano l’uscita dalla pesante crisi che aveva caratterizzato il mercato immobiliare italiano per un settennio: tra il 2007 ed il2013 il numero delle abitazioni compravendute si era più che dimezzato (-53,6%). Segnali particolarmente positivi si osservano nella città di Napoli che registra una crescita tendenziale del 21,2% nel numero di transazioni, nel terzo trimestre 2015, seppure i valori siano diminuiti di circa il 20%. Il rinnovato interesse verso il bene casa è confermato anche dai dati Istat relativi alle intenzioni di acquisto di abitazioni da parte delle famiglie che torna a crescere posizionandosi su dei livelli tra i più alti degli ultimi anni. La quota di famiglie che dichiarano di essere favorevolmente disposte all’acquisto di un’abitazione a dicembre 2015 risulta pari al 2,9%, in aumento rispetto al minimo registrato due anni fa (aprile 2013) che si attestava all’1%. Benché si tratti di intenzioni, ovvero di un indicatore sensibile ai mutamenti del contesto di riferimento, appare comunque evidente la dinamica di crescita delle famiglie interessate all’acquisto di un’abitazione a partire dal secondo trimestre 2013 il recente rapporto del Censis mette in evidenza che la casa per gli italiani è tornata ad essere al centro dei “desideri” delle famiglie anche come investimento, che viene considerato il più sicuro e conveniente. Secondo l’indagine Censis svolta nel mese di novembre 2015, il 59,7% degli italiani ritiene che acquistare una casa in questo momento sia un investimento redditizio. Inoltre, ben 2,8 milioni di italiani hanno dichiarato che tra i “desideri” per il prossimo futuro c’è l’acquisto di una prima casa, 1,2 milioni di persone intendono acquistare un altro immobile e per 760.000 c’è il desiderio di comprare una casa all’estero. In questo contesto, sicuramente, la ritrovata praticabilità del canale creditizio rappresenta uno dei principali driver alla base della ripartenza del mercato immobiliare. Le misure fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016 potranno dare un’ulteriore slancio all’investimento immobiliare che ritorna ad essere considerato un’efficace scelta per la sicurezza del capitale. La descrizione del patrimonio edilizio non residenziale presenta un numero di unità di poco inferiore ai 4,3 milioni (1,5mld di mq.) con il 79,8% riferito al terziario (uffici, ristoranti, alberghi, scuole, banche, centri commerciali ecc.) mentre il 20,2% si riferisce a comparto artigianale ed industriale, che occupa superfici pari al 46%. Buona parte del terziario è inserito, però, in edifici ad uso residenziale con cui devono confrontarsi per gli interventi edilizi, pur essendo portatori di diverse esigenze. Ora, attraverso la soppressione del Patto di stabilità interno e il contestuale passaggio al cosiddetto “pareggio di bilancio”, previsti nella legge di Stabilità, gli enti territoriali potranno finalmente liberare i pagamenti pregressi alle imprese, superando un problema che ha creato enormi difficoltà alle imprese negli ultimi otto anni Allo stesso tempo, il superamento del Patto consentirà di oltrepassare tutte le distorsioni sulla spesa in conto capitale provocate in questi anni. Ciò dovrebbe permettere di rilanciare l’attività di investimento attraverso interventi utili al territorio e al benessere dei cittadini, come quelli di manutenzione e messa in sicurezza del territorio, in grado inoltre di sostenere il sistema economico a livello locale. Mi auguro che su queste premesse si possa costituire un tavolo tecnico operativo con tutte le professionalità oggi presenti per individuare modelli organizzativi e finanziari di rigenerazione urbana proiettati al futuro. Una svolta da tutti auspicata e che comporterà anche effetti positivi per la domanda di servizi professionali.